Byomdannelsesområder

Vision

Gladsaxe Erhvervskvarter skal omdannes til en attraktiv, grøn og bæredygtig bydel med erhverv, enkelte boligområder og nye byfunktioner med fokus på sundhed og bevægelse for områdets brugere. Der skal være plads til en mangfoldighed af virksomheder; store kontorvirksomheder, små værksteder og servicevirksomheder samt produktionsvirksomheder med videre. Mangfoldigheden skal understøtte et innovativt miljø. Der er udarbejdet en helhedsplan, som rummer Byrådets overordnede vision for udviklingen i Gladsaxe Erhvervskvarter.

Gladsaxe Erhvervskvarter

Den kommende letbane i Ring 3 giver mulighed for at omdanne en lang række nedslidte erhvervskvarterer i kommunerne langs Ring 3 til nye attraktive byområder. Gladsaxe Erhvervskvarter får to letbanestationer til at betjene området. Helhedsplanen for området lægger op til, at der kan bygges tæt og højt i områderne, der ligger nærmest de kommende letbanestationer og mindre tæt i de områder, der ligger længst væk fra stationerne.

Mellem Gladsaxevej og Gladsaxe Møllevej omdannes Ring 3 til en boulevard, der som en ny hovedgade samler området og skaber by. Letbanen kører midt i vejen, og bebyggelsen langs boulevarden skal have facade ud mod boulevarden.

Forskelligartede kvarterer

Helhedsplanens vision er, at området skal være mangfoldigt. De enkelte kvarterer i bydelen vil være forskellige, både når det gælder tæthed, bygningernes form og udseende, og når det gælder de virksomheder, som er i området. I udkanten af bydelen er der etableret to nye boligkvarterer, og er netop vedtaget lokalplan for Mørkhøj Bygade med både boliger og erhverv. Bydelens identitet skal bæres af innovation, bæredygtighed og god infrastruktur.

Hvad er næste skridt?

Byrådet sætter fokus på nye samarbejdsformer og værktøjer, der kan understøtte byens udvikling. Kommunen samarbejder med investorer, ejere og lejere i området om områdets udvikling.

I 2016 startede kommunen et samarbejde med repræsentanter for Gladsaxe Erhvervskvarter om at stifte erhvervsforeningen Gladsaxe Erhvervsby. Foreningen har som mål at skabe fremtidens erhvervskvarter. Et erhvervskvarter med en synlig identitet, som er dynamisk, og hvor der er dialog mellem virksomheder, medarbejdere og øvrige interessenter.

Byrådet har sidenhen vedtaget lokalplaner for mindre dele af kvarteret – omdannelsen af Søborg Møbel og den tidligere tobaksfabrik. Mange nye lokalplaner er på vej i takt med, at letbanen etableres og med disse planer er området ved at nærme sig visionen om en moderne og mangfoldig bydel.

I 2023 blev der vedtaget et kommuneplantillæg 4 for boulevarden, hvor bebyggelsesprocenterne og det maksimale etageantal i området langs letbanen blev nedsat og detailhandelsrammerne blev justeret.

De rammeområder, som ligger lidt længere væk fra letbanen, har fortsat haft en høj bebyggelsesprocent, og dette er blevet nedjusteret i kommuneplan 2025, for at underbygge princippet om den tætteste by nærmest stationerne og en reduceret tæthed længere væk.

Der er igangsat et arbejde med en ny byrumsstrategi, som skal bygge videre på principperne fra Helhedsplan for Gladsaxe Ringby. Strategien skal gøre det mere konkret, hvor og hvordan der skal etableres nye forbindelser samt komme med konkrete bud på udformning af byrum og forbindelser i området.

Vision

Den nordlige del af Bagsværd Erhvervskvarter skal omdannes til en tæt og attraktiv bydel med en blanding af funktioner. Området, kaldet Bagsværd Bypark, er omfattet af en helhedsplan, der rummer Byrådets vision for udviklingen af området.

Hovedgrebet er visionen om kludetæppet, der betegner en blandet by, både gennem en stor variation i skala og udtrykket i bebyggelserne og med genanvendelse af en del af de eksisterende bygninger til nye formål.

Tværs gennem området løber ”Diagonalen”, en grøn gang- og cykelforbindelse. Det forventes, at området vil kunne rumme 1.000-1.500 boliger, offentlige formål, kontor- og serviceerhverv samt detailhandel.

Ny rekreativ og grøn forbindelse

Diagonalen, der strækker sig gennem hele bydelen, skaber en overordnet forbindelse fra Bagsværd Sø over Bagsværd Bymidte til Smør- og Fedtmosen. Den snor sig gennem bydelen med en blanding af pladser, gader og grønne parkagtige rum og vil udgøre et nyt rekreativt rum i byen til glæde for bydelens beboere og borgere i øvrigt, der vil tage en attraktiv genvej.

Fem forskellige bykvarterer

Bagsværd Bypark får fem mindre bykvarterer med hver sin identitet, særlige steder, strækninger og byrum, så området samlet vil opleves som spændende og varieret. Byrum skal indbyde til ophold og bevægelse og inspirere til et sundt og aktivt liv. Området får med Diagonalen et markant grønt præg, der binder kvartererne sammen. I bykvarteret mod Bagsværd Bymidte og Bagsværd Station vil bebyggelsestætheden være højest og mest bymæssig, og det vil være i denne del af Bagsværd Bypark, hvor det vil være muligt at opføre nye boliger. Tætheden i kvarteret mod motorvejen vil være lavere, og her vil det udelukkende være muligt at omdanne til nye typer af erhverv.

Hvad er næste skridt?

Området skal udvikles og omdannes over tid og i samarbejde med grundejere, investorer og virksomheder. Udviklingen af området kobles med både udvikling af bymidten, indsatsen for at skabe social balance i Værebro Park samt den kommende omdannelse af det nye kvarter ved Ringbo og Bakkeskolen.

Kommende projekter skal leve op til visionen i helhedsplanen for Bagsværd Bypark. Der er derfor fastsat rækkefølgebestemmelser for udbygningen. Den vestlige del af området kan ikke udbygges før, den østlige del af området er udbygget. Omdannelsen i området kan ikke starte før, der som minimum er etableret en del af gang- og cykeldiagonalen, ligesom det skal være dokumenteret, at områdets infrastruktur kan bære den byvækst, omdannelsen giver mulighed for. Rækkefølgen kan dog fraviges, hvis der udarbejdes lokalplan for større delområder, så de bærende træk i helhedsplanen sikres.

Byrådet vil igangsætte en proces, hvor bl.a. tætheder, bevaring og transformation af eksisterende bygninger og strukturer skal fastlægges. Det skyldes beslutningen om, at omdannelse til boligformål alene kan ske i den østlige del af Bagsværd Bypark, mens den vestlige del af Bagsværd Bypark alene kan omdannes til nye erhvervstyper af hensyn til udviklingsmulighederne for de nærliggende produktionsvirksomheder.

Før udbygningsmulighederne kan realiseres, skal der udarbejdes byggeretsgivende lokalplaner, der fastlægger de nærmere rammer for, hvad der kan bygges i området. Indtil videre er der alene udarbejdet lokalplan for Solhusene i områdets nordøstlige ende, for boliger på Laurentsvej samt for kontor- og serviceerhverv, i form af hotel og fitness i den sydøstlige del. Der vil løbende blive udarbejdet yderligere lokalplaner for området i takt med områdets omdannelse.

Byomdannelsesområder

Byomdannelsesområder kan udpeges i kommuneplanen i henhold til planlovens § 11, hvis tidligere støjbelastede erhvervsaktiviteter er afsluttet eller under ophør i den overvejende del af området, og det derfor skal omdannes.

Når et område udpeges til byomdannelse, er det for at kunne benytte et eller flere af de særlige greb, der følger med loven om byomdannelse.

Disse greb kommer til anvendelse i lokalplanlægningen, hvor man enten kan:

• udlægge arealer belastet med erhvervsstøj til støjfølsom anvendelse, når der er sikkerhed for, at støjbelastningen ophører i løbet af en periode, der ikke væsentligt overstiger 8 år efter lokalplanens bekendtgørelse. Hermed er der mulighed for en gradvis omdannelse af området med boliger med videre, så der i en begrænset periode tillades en lidt højere støjbelastning fra erhverv, end de sædvanlige vejledende støjgrænser tillader.

• sikre driften af områdets fællesarealer og fællesanlæg gennem krav i lokalplan, om dannelse af grundejerforening. Det er ellers kun muligt i f.eks. nye åben-lav områder og erhvervsområder, det er dog kun muligt i områder for blandet bolig og erhverv, hvis det er udpeget til byomdannelse.

• styre udbygning af arealer i et byomdannelsesområde med rækkefølgebestemmelser. Anvendelsen af rækkefølgebestemmelsen kan blandt andet bidrage til, at omdannelsesprocesser kun sættes i gang i områder, hvor det er muligt for at gennemføre omdannelsen med få eller ingen miljøkonflikter.

Bagsværd Bypark og Gladsaxe Erhvervskvarter er udpeget som byomdannelsesområder. I Gladsaxe Erhvervskvarter er det primært for at kunne stille krav om grundejerforeninger. I dette område er det også kun matrikel 8a Buddinge, på den sydøstlige side af Boulevarden, der kan omdannes til boliger. For de andre områder er formålet at muliggøre en omdannelse og fortætning til erhvervs- og serviceformål m.m., der er forenelige med ønsket om et blandet by- og erhvervskvarter.

Justering af bebyggelsesprocenter

I 2023 vedtog Byrådet Kommuneplantillæg nr. 4, der blandt andet justerede rammerne på ejendommene langs Ring 3 mellem Gladsaxe Møllevej og Gladsaxevej til en lavere højde og tæthed. Det skete både ud fra arkitektoniske og bystrategiske overvejelser, men også med begrundelse i, at området ikke kan bære den øgede trafik, og at der samlet set er en meget stor rummelighed til erhverv langs letbanen i Ring 3.

Det er stadig forventningen, at der skal etableres arbejdspladsintensive funktioner i den store skala langs Boulevarden, men i en mindre intensiv skala og på en måde, hvor den nye bebyggelse åbner sig mod vejen og den kommende letbane, så det bliver integreret i byens struktur og liv.

I Kommuneplan 2025 er bebyggelsesprocenten nedjusteret i rammeområderne i næste række i forhold til Boulevarden, så bebyggelsesprocenten nedsættes fra 150 % til 125 % med henblik på at skabe en gradvis nedtrapning af tætheden, i forhold til afstanden til letbanestationen.