Boliger
Boliger
Gladsaxe Kommune ønsker en mangfoldighed af boligtyper, boligstørrelser og ejerformer som grundlag for at skabe social balance i kommunen som helhed såvel som i de enkelte bydele. Målet er at bevare og forstærke den kvalitet og mangfoldighed, der er i boligtyperne i Gladsaxe. Det gælder især i nybyggeri, men også om- og tilbygning af eksisterende boligbebyggelse. I villakvartererne er der desuden fokus på at værne om de eksisterende kvaliteter, både, hvad angår bebyggelse og beplantning. Derfor er der indført nye bestemmelser, der begrænser bebyggelsesprocenten og boligernes fodaftryk på grunden.
Flere steder i kommunen er der udlagt større arealer med mulighed for nye boliger og boligtyper. Det gælder i Bagsværd, Gladsaxe og ved Mørkhøj Bygade. Andre steder i kommunen kan der desuden komme mindre projekter til boligformål af mere lokal karakter.
Variation indenfor boligmassen kan opnås med forskellige ejerformer, boligtyper, grundplan, facader og boformer. Derudover skal der i selve områdets udformning og indpasning i byen arbejdes med at sikre kvalitet, stedsidentitet og variation efter principperne beskrevet i afsnittet om ”den gode by”.
Boligstørrelser for etageboliger fastsættes som fastlagt i de generelle rammer delvis som et gennemsnit på 95 m2, men med mulighed for at fastsætte den resterende del af boligerne fleksibelt. Med udgangspunkt i det pågældende sted og stedlige behov, er det hensigten, at der skal opnås en bredde, i de boligstørrelser der udbydes, så der er tilbud til alle fra unge og ældre til enlige og familier.
Der gælder følgende retningslinjer:
I lokalplaner for større boligområder skal der i lokalplanen, med udgangspunkt i det pågældende sted, stilles krav til variation i boligområdet ved krav til forskellige boligformer, og krav til forskellige boformer som f.eks. bofællesskaber.
Lokalplaner for større boligområder skal udformes med variation i boligstørrelsen jf. de generelle rammer.
Lokalplaner for villakvarterer skal sikre områdernes kvaliteter og det åbne og grønne udtryk jf. de generelle rammer.
Hvor der lokalplanlægges for store bebyggelser, kan Byrådet beslutte, at der skal stilles krav om, at 1 % af bruttoetagearealet skal udlægges til fælles funktioner i bebyggelsen.
Der kan indenfor udpegede kommuneplanrammer i lokalplanlægningen stilles krav om, at 25 % af boligmassen skal være almene boliger. Boligmassen kan opgøres enten som antal boligenheder eller etageareal. Retningslinjen gælder kun for nye boligområder.
Link til kort med søgefunktion - Boliger
De nye boliger
Retningslinjekort med områder hvor der kan stilles krav om almene boliger.
Kortet viser, hvor de nye boliger er planlagt – boligantallet er forventningen ifølge befolkningsprognose 2023-2038. I områderne markeret med rød signatur er der mulighed for at stille krav om op til 25 % almene boliger.
Det nye kvarter i Bagsværd: cirka 200 boliger
Værebroparken: cirka 200 boliger
Bagsværd Bypark: cirka 400 boliger
Buddinge byport ca. 40 seniorboliger
Gladsaxe Ringvej (Evida grunden): cirka 150 boliger
Mørkhøj Bygade: 400-450 boliger
Variation og mangfoldighed i boligmassen
Der er mange små boliger i Gladsaxe Kommune. Gennemsnitsboligstørrelsen for alle boligformer er sammenlagt på 90 m2. For villaer er tallet 142 m2, for tæt-lav 92 m2 og for lejligheder 74 m2. Ifølge Danmarks statistik er tallene på landsgennemsnit henholdsvis 155 m2 for villaer, 95 m2 for tæt-lav og 79 m2 for lejligheder.
Når der bygges nye boliger, skal der søges en variation i ejerforhold og boligtype, i form af både ejer-, leje-, andels- og almene boliger. Det skal ske inden for et spekter af traditionelle boliger, bofællesskaber, kollektiver, kollegier og ældreboliger m.m. I nogle af de nye områder har kommunen desuden mulighed for at stille krav om op til 25 % almene boliger.
Gladsaxe Kommune har i 2024 fået udarbejdet en bosætningsanalyse, som blandt andet viser, at der i de kommende år, især vil være en stor efterspørgsel efter små og mellemstore lejligheder. Det er både yngre singler og par og seniorer, der er interesseret i at flytte i sådanne boliger.
Efterspørgslen er væsentligt højere end der er rummelighed til i kommuneplanen, hvilket blandt andet hænger sammen med vores beliggenhed tæt på København, hvor der er et stort underskud af boliger. De fleste boliger vil således kunne afsættes, og det giver os mulighed for at vælge netop de typer af boliger, som passer til behovet og supplerer det eksisterende boligudbud, i henhold til den udvikling vi ønsker i Gladsaxe Kommune. Derudover skal vi stille krav til boligernes kvalitet.
Mange seniorer ønsker et attraktivt alternativt til parcelhuset, og hvis det lykkes at skabe dette, kan det frigøre større boliger til børnefamilier, med ønske om hus og have. Blandt de adspurgte seniorer er 27 % interesseret i at flytte i et seniorbofællesskab, og over halvdelen vil overveje det, så det kan være et af de tilbud, der kan arbejdes med. Generelt lægges der i alle aldersgrupper især vægt på tryghed, fællesskab, nærhed til offentlig transport og grønne omgivelser, ved valg af fremtidigt sted at bo.
Bebyggelsesregulerende bestemmelser i åben-lav boligområderne
De nye begrænsninger i bebyggelsesprocent og fodaftryk for åben-lav-områderne (villakvartererne) bunder i et ønske om at bevare de åbne og grønne villakvarterer, som præger kommunen i dag. Det er ønsket, at de eksisterende bygninger i højere grad genbruges, via om- og tilbygning, frem for at de rives ned og der bygges nyt. Det er ligeledes et ønske, at der værnes om kommunens træer og om det grønne udtryk i det hele taget.
I de fleste lokalplaner for åben-lav områder er bebyggelsesprocenten i dag 20 eller 25 %. I Kommuneplan 2008 blev bebyggelsesprocenten hævet til fra 25 til 30 %, på baggrund af ændrede beregningsregler i Bygningsreglement 2008 i forhold til glasinddækkede arealer. Det blev samtidig besluttet, at By- og Miljøforvaltningen fik kompetence til at dispensere fra de fastlagte bebyggelsesprocenter i byplaner/lokalplaner op til kommuneplanens ændrede generelle rammer ud fra en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde.
Der er generelt en stor restrummelighed på enkelte matrikler i villaområderne. Set i sammenhæng med den nationale tendens til at øge boligarealet, er det derfor nødvendigt at ændre plangrundlaget, hvis vi gerne vil bevare villaområderne, som vi kender dem i dag.
Der er fokus på at fremme naturen i byområderne og på afledning af overfladevand for at undgå oversvømmelser ved ekstremregn. Derfor sættes der ligeledes en begrænsning på boligbebyggelsernes fodaftryk, og der indføres bestemmelser om tilpasning til det eksisterende terræn.
Gladsaxe Kommune ønsker at motivere til bevaring af villaområderenes kvaliteter og eksisterende grønne og åbne karakter. Hvis der arbejdes med om- og tilbygning fremfor nedrivning og nybyggeri, er der derfor mulighed for en øget bebyggelsesprocent og bortfald af krav om fodaftryk.
Samtidig med at der strammes på befæstelse og etagemeter åbnes der for, at der i højere grad kan tillades småbygninger over byggelinjen, hvis det ikke bryder med den grønne karakter i forhaven.
Almene boliger
Byrådet ønsker generelt, at Gladsaxe også fremover har velfungerende og bæredygtige boligområder med en mangfoldighed af boligtyper og ejerformer, der giver plads til alle.
Med udgangspunkt i planloven kan Byrådet, ud fra et ønske om at opnå en alsidighed i boligsammensætning stille krav om, at op til 25 % af byggeriet i nye boligområder skal være almene boliger. Der kan alene stilles krav i forbindelse med nye lokalplaner for områder, der ikke i forvejen er udlagt til boliger. Byrådet har desuden mulighed for at træffe beslutning om at bygge almene boliger på de arealer, som er ejet af Gladsaxe Kommune.
I de større områder vil det ofte være ønskeligt med en varieret boligsammensætning og en blanding af ejerformer for at opnå den bedste sociale balance. På den baggrund kan Byrådet i forbindelse med kommende lokalplaner i den østlige del Bagsværd Bypark, ved Gladsaxe Ringvej/Gladsaxevej og ved Mørkhøj Bygade, stille krav om op til 25 % almene boliger.
