Generelle rammer

Lokalplaner for større boligområder skal udformes med variation i boligstørrelsen. For nye boliger skal 50 % af etagearealet være boliger på mindst 95 m² i gennemsnit. De øvrige 50 % af etagearealet skal variere, så der tilsammen skabes en bredde i boligstørrelserne. Dog må der ikke opføres boliger mindre end 50 m², medmindre det er kollegie eller studieboliger. 

Nye boliger i Gladsaxe Kommune skal anvendes som helårsboliger.

Boliger der fastlægges som helårsboliger må ikke benyttes til feriebolig eller anden form for midlertidig beboelse.

Betegnelsen åben-lav svarer til parcelhuse og villaer. Ved åben-lav boliger forstås fritliggende beboelsesbygninger med én bolig i højst én etage med udnyttelig tagetage.

Åben-lav bebyggelse må etableres i maks. 1½ etage, i maks. 8,5 m i højde og med et maks. fodaftryk på grunden på 2/3 del af byggeretten, af det samlede areal til småbygninger på en ejendom er det kun den del af arealet, der overstiger 50 m², der medregnes i fodaftrykket.

Bebyggelsesprocenten afhænger af grundens størrelse:

• Grunde på op til 999 m² = maks. 25 % - men maks. 200 m² boligbebyggelse
• Grunde fra 1000-1499 m² = maks. 20 % bebyggelse
• Grunde fra 1500 m² og op = maks. 300 m² bebyggelse

Definitionen af 1½ etage er 1 etage med udnyttelig tagetage. Det vil sige, at tagetagen skal være et traditionelt saddeltag med en trempelhøjde på maks. 1 m, og at den samlede bredde af kviste ikke må udgøre mere end 50 % af tagfladens længde.

Hvis en eksisterende boligbebyggelse er mindst 10 år gammel, og den om- eller tilbygges, frem for at rive ned og bygge nyt, kan der dispenseres til at øge bebyggelsesprocenten med 5 procentpoint som nedenfor:

• Grunde på op til 999 m² = maks. 30 % ved om- og tilbygning - men maks. 250 m² boligbebyggelse
• Grunde fra 1000-1499 m² = maks. 25 % ved om- og tilbygning
• Grunde fra 1500 m² og op = maks. 375 m² boligbebyggelse ved om- og tilbygning

Ved om- og tilbygninger kan desuden dispenseres fra kravet om et fodaftryk på 2/3 af bebyggelsesgraden, hvis det er til hinder for en tilbygning på terræn.

Ved nybyggeri, herunder om- og tilbygninger skal der altid ske en arkitektonisk tilpasning til den eksisterende bebyggelse på ejendommen eller i området.

Nybyggeri, herunder om- og tilbygninger skal tilpasses det eksisterende terræn.

Parkering af lastbiler og varevogne over 3.500 kilogram egenvægt må ikke finde sted i boligområderne.

På den enkelte ejendom må der ikke finde oplag sted af større både, uindregistrerede biler, campingvogne og lignende.

Betegnelsen tæt-lav boliger omfatter rækkehuse, kæde- og klyngehuse.

Ved tæt-lav boliger forstås beboelsesbygninger, der hver indeholder én bolig, og som er helt eller delvist sammenbygget med flere bygninger af tilsvarende art. Der fastsættes generelt en mindste grundstørrelse på 300 m².

Der kan i alle områder udlagt til boligformål, etableres bofællesskaber. Bofællesskaber er boliger med større fællesarealer til rådighed for beboerne.

Krav til boligstørrelser fastsættes konkret i lokalplanlægning med udgangspunkt i det konkrete sted, disponeringen af bebyggelsen og fordelingen mellem fællesarealer og private boligarealer.
Fællesarealer er lokaler og faciliteter, der er til rådighed for beboernes fælles aktiviteter og skal etableres i umiddelbar sammenhæng med boligerne. Fællesarealer skal udgøre mindst 10 % af etagearealet.

Kollegie- og ungdomsboliger skal have en størrelse mellem 25 m² og 50 m² etageareal.

Hele Gladsaxe Kommune er udpeget som værende i risiko for oversvømmelse. Ved planlægning for byudvikling, tekniske anlæg og ændret arealanvendelse skal omfanget af oversvømmelse vurderes nærmere.
Deraf vil det følge, ud fra hvilke krav der kan opføres byggeri, anlæg mm. på arealet.

Friarealet udgøres af en ejendoms eller en bebyggelses ubebyggede grundareal, eksklusive parkerings- og tilkørselsarealer, men inklusive den del af det ubebyggede areal, der er forbeholdt fodgængere og cykler.
Andre arealer såsom hævede dæk, tagterrasser og taghaver kan indgå i friarealberegningen, hvis de indrettes til fælles ophold for beboere og brugere.

I lokalplaner kan der optages bestemmelser om, at friarealerne beregnes for flere ejendomme under et samt om deres udformning, herunder bl.a. fordelingen mellem befæstede og ubefæstede arealer, materialevalg, placering, art og størrelse af beplantning. Der kan ligeledes indsættes krav til, hvor stor en andel af friarealerne der skal etableres på terræn, og om hvor stor en andel der skal udformes som fælles friarealer for bebyggelsen. 

Kravet til friarealer kan fraviges i bymidterne, hvis særlige omstændigheder er til stede, som fx ved omdannelse af eksisterende bygninger, hvor hensynet til bevaring og/eller transformation vægtes højere.

Friareal krav

• Bolig - åben/lav: Forhaver til åben-lav boliger skal overvejende fremstå som beplantet grøn have, efter en konkret vurdering kan der dispenseres til småbygninger over byggelinjen, hvis det ikke bryder med den grønne karakter

• Bolig - tæt/lav: Forhaver til tæt-lav boliger skal have et grønt præg - 40 % friarealkrav

• Bolig - etage: Etageboligers gårdrum skal havet grønt præg, Friarealer til etageboliger skal indeholde varierede muligheder for rekreation for ejendommens beboere, 40 % af bruttoetagearealet

• Ungdomsboliger / boliger under 60 m²: 40 % af bruttoetagearealet

• Kontor- og serviceerhverv: 10 % af bruttoetagearealet

• Produktion og lager: 10 % af bruttoetagearealet

• Detailhandel: 10 % af bruttoetagearealet

• Detailhandel – pladskrævende varer: 10 % af bruttoetagearealet

• Sports- og idrætsanlæg: konkret skøn

• Undervisning: konkret skøn

• Daginstitution: konkret skøn

• Andre offentlige formål: konkret skøn

Biofaktoren er et mål for omfanget og kvaliteten af et områdes grønne elementer set i forhold til områdets størrelse.

Forskellige belægningstyper og beplantningstyper får en værdi efter, hvor "grønne", de er. Højeste værdi findes for skove, mens en almindelig græsplæne har en relativt lav værdi, og asfalt har værdien nul.

Krav til biofaktor

• Bolig - åben/lav: 0,5

• Bolig - tæt/lav: 0,5

• Bolig - etage: 0,5

• Ungdomsboliger / boliger under 60 m²: 0,5

• Kontor- og serviceerhverv: 0,3

• Produktion og lager: 0,3

• Detailhandel: 0,3

• Detailhandel – pladskrævende varer: 0,3

• Sports- og idrætsanlæg: konkret skøn

• Undervisning: konkret skøn

• Daginstitution: konkret skøn

• Andre offentlige formål: konkret skøn

I en række specifikke områder stilles krav om, hvor mange procent af parkeringspladserne, der opføres i konstruktion i form af parkeringskældre eller konstruktion over jorden (parkeringshus). Procentandelen fremgår i de specifikke rammer.

Krav til bilparkering i stationsnære og stationsnære kerneområder

• Bolig - åben/lav: 1 pr. bolig

• Bolig - tæt/lav: 0,5 pr. bolig

• Bolig - etage: Maximum 0,5 pr. 95 m²

• Ungdomsboliger / boliger under 60 m²: Maximum 0,125 pr. 60 m²

• Kontor- og serviceerhverv: Maximum 1 pr. 100 m²

• Produktion og lager: Maximum 1 pr. 100 m²

• Detailhandel: Maximum 1 pr. 50 m²

• Detailhandel – pladskrævende varer: Maximum 1 pr. 50 m²

• Sports- og idrætsanlæg: Maximum 1,0 pr. 20 personer anlægget er godkendt til af brandmyndigheder

• Undervisning: Maximum 0,25 pr. ansat

• Daginstitution: Maximum 1 pr. 100 m²

• Andre offentlige formål: konkret skøn - tilpasses efter antal brugere

Krav til bilparkering i resten af kommunen

• Bolig - åben/lav: 2 pr. bolig

• Bolig - tæt/lav: 1 pr. bolig

• Bolig - etage: Maximum 1 pr. 95 m²

• Ungdomsboliger / boliger under 60 m²: Maximum 0,25 pr. 60 m²

• Kontor- og serviceerhverv: Maximum 1 pr. 50 m²

• Produktion og lager: Maximum 1 pr. 50 m²

• Detailhandel: Maximum 1 pr. 25 m²

• Detailhandel – pladskrævende varer: Maximum 1 pr. 50 m²

• Sports- og idrætsanlæg: Maximum 1 pr. 10 personer anlægget er godkendt til af brandmyndigheder

• Undervisning: Maximum 0,5 pr. ansat

• Daginstitution: Maximum 1 pr. 50 m²

• Andre offentlige formål: konkret skøn - tilpasses efter antal brugere

Der kan efter konkret skøn i forbindelse med lokalplanlægningen etableres flere parkeringspladser end den angivne norm, såfremt merandelen opføres i konstruktion.

Der kan efter konkret skøn i forbindelse med lokalplanlægningen kræves at parkeringsnormen reduceres med op til 33 %, hvis parkeringspladser dobbeltudnyttes. Dobbeltudnyttelse kan ske mellem arealanvendelser, der primært har parkeringsbehov indenfor normal arbejdstid som erhvervsvirksomheder, skoler og andre offentlige institutioner, og arealanvendelser der primært har parkeringsbehov udenfor normal arbejdstid som boliger, biograf, idrætsanlæg og andre fritidsformål.

Hvis der etableres pladser til delebiler, mikro mobilitetsløsninger, flere cykelparkeringspladser, nærhed til offentligt tilgængelige parkeringspladser eller lignende kan parkeringsnormen efter konkret skøn i forbindelse med lokalplanlægningen reduceres yderligere.

Kravet for byomdannelsesområder om, at en vis andel af parkering skal etableres i konstruktion, kan efter en konkret vurdering afviges, hvis der arbejdes med bevaring og transformation eller en lavere udnyttelse af bebyggelsesprocenten.

Cykelparkering skal i videst muligt omfang placeres ved indgange og integreres i det arkitektoniske helhedsgreb.

Krav til cykelparkering

• Bolig - åben/lav: ingen krav 

• Bolig - tæt/lav: Minimum 4 pr. 95 m²

• Bolig - etage: Minimum 4 pr. 95 m²

• Ungdomsboliger / seniorboliger / boliger under 60 m²: Minimum 2 pr. 60 m²

• Kontor- og serviceerhverv: Minimum 1 pr. 50 m²

• Produktion og lager: Minimum 1 pr. 100 m²

• Detailhandel: Minimum 1 pr. 25 m² , 5 % af cykelparkeringen skal indrettes til ladcykler og andre pladskrævende cykler.

• Detailhandel – pladskrævende varer: Minimum 1 pr. 50 m² , 5 % af cykelparkeringen skal indrettes til ladcykler og andre pladskrævende cykler.

• Sports- og idrætsanlæg: Minimum 2 pr. 20 personer anlægget er godkendt til af brandmyndigheder

• Undervisning: Minimum 0,5 pr. ansat, og konkret skøn efter antal elever

• Daginstitution: Minimum 1 pr. 50 m² , 5 % af cykelparkeringen skal indrettes til ladcykler og andre pladskrævende cykler.

• Andre offentlige formål: konkret skøn - tilpasses efter antal brugere