Kommuneplan 2025

Kommuneplan 2025 viderefører retningslinjer og rammer fra Kommuneplan 2021, med en række justeringer og tilføjelser.

Der er indføjet nye retningslinjer om blandt andet kvaliteten af bynatur, tilgængelighed og prioritering af bløde trafikanter, nedsivning, trafikanlæg, master, og affaldssortering.

Der er tilføjet et nyt tema om Den gode by, der samler en række retningslinjer om kvalitet og variation i byudviklingen, som før stod spredt på flere forskellige afsnit. Nogle er omformuleret, og der er tilføjet enkelte nye retningslinjer.

En del af retningslinjerne vedrørende klimatilpasning er udgået, men fremgår stadig af redegørelsesdelen. I afsnittet Natur og grønne områder er retningslinjerne om naturbeskyttelse omformuleret, og omstruktureret og retningslinjerne vedr. grønne friarealer mm. er nu samlet i dette afsnit.

Det stationsnære område er udvidet i Gladsaxe Erhvervskvarter, for at imødekomme udvidelsesbehov for produktionsvirksomhederne i området.

Gladsaxe Kommune har et stort uudnyttet udlæg til butikker, der forhandler pladskrævende varer. Udlæggene fortsætter uændret i Mørkhøj Erhvervskvarter, men fjernes helt i Bagsværd Bypark, og de reduceres i Gladsaxe Erhvervskvarter ved at fjerne den del, der ikke er udnyttet. Derved halveres det samlede udlæg i Gladsaxe Erhvervskvarter til 20.000 m2.

Desuden er der indarbejdet større ændringer i både rammer og retningslinjer for kommunes villakvarterer og byomdannelsesområder for at værne om områdernes kvaliteter.

De større ændringer er beskrevet mere detaljeret nedenfor, mens resten af ændringerne kan ses i Kommuneplan 2025.

I Gladsaxe Kommune vil vi gerne bevare vores villakvarterer, samtidig med at vi også gerne vil understøtte en bæredygtig byudvikling. De nye bestemmelser for åben-lav områderne (villakvartererne) bunder i et ønske om at bevare de åbne og grønne villakvarterer, som præger kommunen i dag. Bestemmelserne er også et forsøg på at imødegå flere landsdækkende tendenser, som trækker i den modsatte retning.

Ændringer

Ny rammebestemmelser:

Åben-lav bebyggelse må etableres i maks. 1½ etage, i maks. 8,5 m i højde og med et maks. fodaftryk på grunden på 2/3 af byggeretten. Af det samlede areal til småbygninger på en ejendom er det kun den del af arealet, der overstiger 50 m², der medregnes i fodaftrykket. Desuden gælder følgende bestemmelser om grundstørrelse og bebyggelsesprocent:

• Grunde på op til 999 m² = maks. B% 25 - men maks. 200 m² boligbebyggelse

• Grunde fra 1000-1499 m² = maks. B% 20 bebyggelse

• Grunde fra 1500 m² og op = maks. 300 m² bebyggelse

Nye generelle rammer for åben-lav områderne:

Nybyggeri, herunder om- og tilbygninger skal tilpasses det eksisterende terræn. Det betyder, at man skal undgå planering af grunden eller anden form for større terrænregulering. Ved nybyggeri, herunder om- og tilbygninger skal der altid ske en arkitektonisk tilpasning til den eksisterende bebyggelse på ejendommen eller i området.
Forhaver til åben-lav boliger skal overvejende fremstå som beplantet grøn have. Efter en konkret vurdering kan der dispenseres til småbygninger over byggelinjen, hvis det ikke bryder med den grønne karakter.

Hvis en eksisterende boligbebyggelse er mindst 10 år gammel, og den om- eller tilbygges, frem for at rive ned og bygge nyt, kan der dispenseres til at øge bebyggelsesprocenten med 5 procentpoint som nedenfor:

• Grunde på op til 999 m² = maks. 30 % ved om- og tilbygning - men maks. 250 m² boligbebyggelse
• Grunde fra 1000-1499 m² = maks. 25 % ved om- og tilbygning
• Grunde fra 1500 m² og op = maks. 375 m² boligbebyggelse ved om- og tilbygning

Ved om- og tilbygninger kan der desuden dispenseres fra kravet om et fodaftryk på 2/3 af bebyggelsesgraden, hvis det er til hinder for en tilbygning på terræn.

Baggrund

Villakvarterne har fyldt meget i den offentlige debat i det sidste års tid, da enfamiliehuset ikke længere anses for en bæredygtig boligform. Tendenserne er de samme over hele landet, men mest udpræget i forstæderne til København. Generelt er det gennemsnitlige boligareal pr. dansker er steget med 25 % siden 1981. Det giver sig blandt andet udslag i, at eksisterende villa- og parcelhuse rives ned og erstattes af nye større huse, ofte et typehus. Antallet af denne type ”teardowns” er steget fra 14 % i 2011 til 22 % i 2019. Når der rives ned og bygges nyt, er der også en tendens til, at grunden ”nulstilles”, ved at den planeres og ryddes for al beplantning, så der kan startes helt forfra, gerne med en større del belagte arealer. Alt dette medfører et overforbrug af ressourcer, som ikke stemmer overens med en bæredygtig udvikling. I Gladsaxe Kommune ønsker vi, at vores bygninger i højere grad genbruges, renoveres og tilbygges, frem for at rives ned, og vi ønsker at værne om kommunens træer og om det grønne udtryk i det hele taget.

Villakvarternes kvaliteter

Villakvarterer blev oprindeligt kaldt havebyer, hvilket beskriver essensen af kvaliteten i disse områder. Her havde man sin egen have, men var samtidigt en del af et større sammenhængende netværk af individuelle haver med hver deres særpræg og en mangfoldighed af forskellig beplantning. Der var mulighed for at være privat og for at have et fællesskab over hækken. På samme måde rummede enfamiliehuset drømmen om en hverdag, hvor der både var plads til private og familiære aktiviteter. Vejene var er præget af grønne hække og børnene kunne spille bold og tegne med kridt på asfalten. For de fleste er dette stadig billedet på et villakvarter, og det er derfor, så mange af os stadig vælger at bosætte os der. Ikke desto mindre fylder de bebyggede arealer mere og mere og efterlader mindre plads til have som i højere grad belægges med fliser, og vejene kantes af høje hegn og parkerede biler.

Det hidtidige plangrundlag

I de fleste lokalplaner for åben-lav områder er bebyggelsesprocenten i dag 20 eller 25 %, men i Kommuneplan 2008 til 2021 har den maksimale bebyggelsesprocent været 30 %. Det har derfor været muligt at få dispensation til at bygge op til 30 %, selvom lokalplanen sagde noget andet.

Der er en stor variation af grundstørrelser i åben-lav områderne startende omkring 600 m2 og op til omkring 3000 m2. Især på grunde fra 1000 m2 og op, er bebyggelsesprocenten i lokalplanerne ikke fuldt udnyttet, hvilket betyder, at der på nuværende tidspunkt er en stor restrummelighed i villakvarterne. Sammenholder man det med muligheden for dispensation til at bygge i op til 30 %, så vil der mange steder kunne bygges to til tre gange så meget bebyggelse som i dag. Set i sammenhæng med tendensen til at øge boligarealet er vi derfor nødt til at ændre plangrundlaget, hvis vi gerne vil bevare villaområderne, som vi kender dem i dag.

Det nye plangrundlag

Med de nye bestemmelser er det målet at give alle mulighed for at bygge et hus med plads til en moderne familie, samtidig med at der efterlades plads til at bevare terræn og beplantning. Der er desuden lagt vægt på, i så høj grad som muligt, at stille alle grundejere lige. Derfor har de mindre grunde en bebyggelsesprocent på 25, hvor den på de større grunde sættes ned til 20. Der er særlige bestemmelser for at modvirke uoverensstemmelser der, hvor bestemmelserne overlapper. Derfor må der på grunde op til 1000 m² maks. bebygges med 200 m² boligareal, som er svarende til de maksimale bebyggede m2 for en grund på 1000 m², hvor B% går fra 25 til 20. Hvis der ikke var sat en begrænsning på den maksimale boligbebyggelse, ville der på en grund på 999 m² kunne bygges mere end på en grund på 1000 m².

Med de sidste årtiers store regnskyl, er der også behov for at tage hensyn til afledning af overfladevand, når vi bygger. Derfor har vi i stedet for sat en begrænsning på fodaftrykket på alle grunde på 2/3 af byggeretten.

Gladsaxe er en af Danmarks største erhvervskommuner. Målet er at fastholde positionen som en attraktiv erhvervskommune med plads til et mangfoldigt erhvervsliv og arbejdsmarked. For at fastholde positionen som en attraktiv erhvervskommune er det vigtigt at skabe indbydende områder, der appellerer til fremtidens arbejdskraft.

Det gøres bl.a. ved at indrette erhvervskvarterne med fodgængere og cyklister for øje, og ved at skabe attraktive bymiljøer med flere bymæssige aktiviteter: interessante bygninger, kulturhistoriske bygninger og spor, beplantning og trygge byrum, som kan motivere flere til at gå eller cykle. I en del af Bagsværd Bypark fjernes muligheden for at bygge nye boliger i området for at imødekomme produktionsvirksomhederne i Bagsværd Erhvervskvarters udviklingsbehov. Derved bliver det alene den del af Bagsværd Bypark, som ligger tæt op mod Bagsværd bymidte, der kan omdannes med blandede boliger og erhverv. Den resterne del af Bagsværd Bypark kan omdannes til nye typer af erhverv.

I Gladsaxe Erhvervskvarter har bebyggelsesprocenterne været høje - med tætheder op til 250 %. Det har vist sig svært at omdanne kvarteret med fokus på variation i bebyggelsen, levende kantzoner, det grønne samt bevaring og transformation med så høje bebyggelsesprocenter.

I Kommuneplan 2025 er bebyggelsesprocenten i Gladsaxe Erhvervskvarter nedjusteret i nogle områder, så der skabes en gradvis nedtrapning af tætheden i forhold til afstanden til letbanestationen.

For at fremme fælles parkeringshuse i erhvervsområderne er der tilføjet en bestemmelse, der sidestiller parkeringshuse på for flere ejendommen med dem for én enkelt ejendom, så de får de samme muligheder for at kunne modregnes i bebyggelsesprocenten jf. reglerne i Bygningsreglement 2018

Ændringer

• Ændring af anvendelsen i rammeområderne i Bagsværd Bypark: 18BE2 og 18BE3, så der ikke længere er mulighed for at bygge nye boliger. Som konsekvens heraf skifter rammerne navn til 18E2 og 18E3.

• Bebyggelsesprocent i Gladsaxe Erhvervskvarter: 17E4, 17E5, 17E6, 17E13 nedsættes fra 150 % til 125 %

Baggrund

I 2023 vedtog Byrådet Kommuneplantillæg nr. 4, der blandt andet justerede rammerne på ejendommene langs Ring 3 mellem Gladsaxe Møllevej og Gladsaxevej til en lavere højde og tæthed.

Det er stadig forventningen, at der skal etableres arbejdspladsintensive funktioner i den store skala langs Boulevarden, men mindre intensivt og på en måde, hvor den nye bebyggelse åbner sig mod vejen og den kommende letbane, så det bliver integreret i byens struktur og liv.

I Kommuneplan 2025 er bebyggelsesprocenten nedjusteret i rammeområderne i anden række i forhold til Boulevarden, så bebyggelsesprocenten nedsættes fra 150 % til 125 % med henblik på at skabe en gradvis nedtrapning af tætheden, i forhold til afstanden til letbanestationen.

I Bagsværd Bypark er kommuneplanen justeret, så områdets udvikling i højere grad end hidtil vil ske i form af nye typer erhverv og i mindre grad med nye boliger. Justeringen sker for at tilgodese udviklingsmulighederne for områdets produktionsvirksomheder.

Pladskrævende varegrupper

Byomdannelsesområderne står overfor en gradvis ændring fra traditionelle erhvervsområder til nye moderne funktionsblandede byområder. Ved at muliggøre flere butikker med særligt pladskrævende varer end de eksisterende kan det føre til stigning i trængsel i områderne og en væsentlig ændring i områdernes attraktivitet.

I Kommuneplan 2025 forslås det, at der fremadrettet kun gøres mulighed for pladskrævende varer i Gladsaxe Erhvervskvarter og Mørkhøj Erhvervskvarter. Desuden foreslås det at reducere den store restrummelighed i Gladsaxe Erhvervskvarter ved at fjerne den del der ikke er udnyttet og derved halvere udlægget til 20.000 m2.

Muligheden for nye butikker til Pladskrævende varer udgår således fuldstændigt i Bagsværd Bypark.

Det skyldes ønsket om en udvikling i byomdannelsesområderne i Bagsværd Bypark og Gladsaxe Erhvervskvarter, der giver attraktive og levende byområder.